Ventajas de tener una casa para alquilar

Las ventajas y desventajas de ser propietario de una propiedad de alquiler

La verdad es que las ventajas de poseer una propiedad de alquiler son usualmente pocas, pero son muy fuertes. En otras palabras, si todo está bien alineado, tú puedes ganar mucho dinero gracias a una propiedad de alquiler.

Los ingresos de arrendatarios

El mejor y mayor beneficio de poseer una propiedad en alquiler es que los inquilinos le proporcionarán un flujo de ingresos directos. Esos cheques de renta mensual van directamente a la cuenta de tu negocio, idealmente más que compensando cualquier gasto del mes.

Por ejemplo, si eres el dueño de una casa que alquila por $1,000 al mes, esa casa, cuando esté completamente ocupada volverá a poner $12,000 al año en tus cuentas.

Es sumamente complicado discutir con una fuente de ingresos directa como esa. Sin embargo, no vale la pena que ese tipo de cifras sean optimistas, y no hay que lanzarse a esperar esos resultados. Sin embargo, incluso los resultados parciales pueden llegar a ser muy buenos. Si tú logras mantener la propiedad alquilada por sólo el 75% del año, eso sigue siendo $9,000 al año en ingresos, después de todo.

Crecimiento del valor de la propiedad

Además, dado que tú eres el propietario de la propiedad, puedes beneficiarte de un aumento en el valor de la propiedad con el tiempo debido a los cambios en la demanda en el área, incluso si la propiedad no sufre ningún cambio.

Esto va a ser claramente una cosa variable, ya que depende en gran medida de la zona donde se encuentra tu propiedad de alquiler. En algunas áreas, el valor puede aumentar significativamente en el transcurso de unos pocos años, mientras que en otras puede permanecer plano o incluso puede llegar a bajar su valor. Idealmente, este crecimiento de valor mantiene el ritmo de la inflación con un mínimo. Si tú te encuentras en un área por encima de la media, es posible que encuentres que puedes vencer la inflación; por otro lado, un área realmente estancada puede que ni siquiera se mantenga con la inflación.

Equidad del sudor

El otro factor que debes considerar seriamente es que el valor acumulado de tu esfuerzo, probablemente agregará valor adicional a la propiedad a medida que la mantengas y la actualices. Hacer cosas como remodelar, volver a pintar la casa, añadir revestimiento nuevo, renovar el interior, hacer algunos trabajos básicos de jardinería o en el jardín, y así sucesivamente, añadirá valor a la casa sin un costo financiero significativo.

Esto no sólo te permitirá cobrar más por el alquiler, sino que también aumentará el valor de la propiedad en caso de que decidas venderla en el futuro.

Si te gustan los proyectos de mejoras para el hogar, esto debería ser una gran atracción para la compra de una propiedad de alquiler. Tendrás la oportunidad de arreglarlo tanto en el momento de la adquisición como entre inquilinos, lo que te reportará muy buenos dividendos.
Las Desventajas

Por otra parte, existe una serie de desventajas de poseer una propiedad de alquiler. Individualmente, estas desventajas son relativamente pequeñas, pero suman un costo significativo.

Concentración de activos

Otra de las desventajas de invertir en una propiedad de alquiler es que para la mayoría de las personas, poseer una propiedad de alquiler es una seria concentración de sus activos. Se necesitaría una cantidad o porción significativa del patrimonio neto promedio de un estadounidense para ser propietario de una propiedad de alquiler.

El problema con esa concentración es que no está diversificada en absoluto. Esa inversión es en una casa específica, en una cuadra específica, en un vecindario específico, en un área específica y en una ciudad específica. Si ese vecindario va cuesta abajo, perderás muchísimo dinero. Si ese bloque va cuesta abajo, pierdes mucho dinero. Si algo desafortunado le sucede a esa casa que el seguro no puede manejar, también pierdes mucho dinero.

Te guste o no, al poseer una propiedad de alquiler, tú te estás atando al mercado local de bienes raíces de una manera muy estrecha.

La concentración de activos no es una estrategia de inversión inteligente. Sin embargo, mientras más riqueza tengas, menos se convierte en un factor y más la propiedad se convierte en una herramienta para la diversificación en lugar de ser algo en lo que está concentrado.

El Riesgo del inquilino

Los inquilinos nunca son una garantía para pagar el alquiler. Incluso en los mejores tiempos e incluso con los (aparentemente) mejores inquilinos, ese flujo de ingresos está lejos de estar garantizado.

Claro, a veces tú conseguirás un gran inquilino que paga su alquiler a tiempo durante años y años y años, pero eso nunca es una garantía. Algunos inquilinos no pagan regularmente, y otros no pagan en absoluto. Te encontrarás fuera varios meses de alquiler y también el tiempo dedicado a tratar con la falta de pago y desalojo.

Esto va altamente relacionado con: Lo que me gustaría saber antes de comprar propiedades de alquiler

Algunos inquilinos también pueden causar más desgaste de la propiedad que otros. Seguro, tú tendrás ese depósito de seguridad, pero aún así es un costo y un hay un gran riesgo en ello.

También existe el riesgo de no tener un inquilino, lo que significa que tendrá períodos en los que la propiedad no generará ingresos por alquiler.

Impuestos y tasas y seguros

Independientemente de si tienes gente en la casa o no, tú todavía te enfrentarás al costo de los impuestos sobre la propiedad, el costo del seguro de la propiedad, y el costo de cualquier cuota de la asociación de propietarios asociada con la propiedad. Esas cuentas llegarán sin importar si hay un inquilino en la propiedad o no.

Este es un costo bastante constante que tú claramente sabrás de antemano, pero no importa cómo lo cortes, es un costo que reduce mucho tus ganancias. Es especialmente doloroso si tú no tienes a alguien alquilando la propiedad, ya que eso significa que esos costos van a salir directamente de tu bolsillo.

Estos costes no son insignificantes. Por ejemplo, el seguro de una propiedad de alquiler es generalmente alrededor de un 25% más alto que el de una póliza normal de propietario de vivienda y los impuestos sobre la propiedad no son nada de lo que reírse. Si te atrapan sin un inquilino o con un inquilino que no está pagando, esto tendrá un impacto negativo directo y feroz en tus finanzas.

La participación activa

Incluso en las situaciones más difíciles, vas a seguir dedicando mucho tiempo a esta propiedad de alquiler. Eventualmente, necesitarás reparación. Eventualmente, tendrás que comprobarlo. Eventualmente, tendrás que interactuar con los inquilinos. Eventualmente, tendrás que hacer algún tipo de papeleo.

Puedes llegar a eliminar este problema contratando una compañía de administración – algo que discutiremos más adelante – pero al hacerlo, te comes las ganancias de alquilar esa propiedad.

Otras opciones

¿Qué opciones tienes si deseas mitigar algunas de las desventajas de poseer y alquilar una propiedad sin deshacerse de todos los aspectos positivos? Aquí hay dos estrategias alternativas.

Propiedades administradas

Otra estrategia que vale la pena considerar son las propiedades administradas. Una propiedad administrada es aquella que usted posee y alquila, pero que usted paga a otra compañía para que se encargue de la administración diaria de la misma en su nombre. El efecto neto es que tú entregas una parte de la renta que cobra a esa compañía de administración.

La función de esto es que hace reducir la cantidad de tiempo que tienes para ocuparte de la propiedad a cambio de un flujo de ingresos reducido.

Esto puede ser una buena idea para alguien que quiere intentar ser propietario de una propiedad, pero no tiene un interés en la gestión diaria de la propiedad y puede vivir con un flujo de ingresos bastante reducido para ahorrarse el dolor de cabeza.

Unirse a una firma de inversión residencial

Otra de las opciones podría ser poner en común tu dinero con otras partes interesadas y lanzar una empresa de inversión residencial. Se trata de una pequeña empresa que compra y vende propiedades, generalmente dentro de un área local, con el propósito de alquilarlas y obtener un beneficio de ellas.

Esto requiere un poco de trabajo legal inicial, ya que se establece una estructura de negocio que funciona para todos los involucrados, pero una vez que esto se hace, puede ser una gran manera de ganar un ingreso estable. Estos negocios a menudo emplean a un administrador de la propiedad que se encarga de las tareas reales en el lugar, lo que permite a los socios en el negocio para centrarse en las decisiones de negocios que se hacen en su mayoría de una manera pasiva.

La única desventaja aquí es que se requiere de socios, lo cual significa que se necesita conocer a personas de la comunidad con la perspicacia para los negocios y la fortaleza financiera para estar dispuesto y ser capaz de entrar en este tipo de acuerdo.

Teniendo en cuenta todo esto, ¿qué podríamos estar haciendo?

Constantemente, podemos observar el mercado inmobiliario local. Al mismo tiempo se podría estar buscando un terreno para construir o una casa para ustedes mismos, así como potenciales propiedades de gama baja en las que invertir. Esto es algo con lo que a cualquier interesado, estaría de acuerdo si surgiera la oportunidad, y si es una oportunidad conveniente para lo que tienen en mente.

Entonces, ¿nos convertiremos en inmobiliarios en el futuro?

En este momento, creo que comprar una propiedad de alquiler por el mero hecho de comprar una no es la mejor opción para nadie.

Iniciemos con que debemos asumir las tareas requeridas de un buen propietario. Mientras que podrías disfrutar de las tareas de mejoras para el hogar, no existiría tanto interés en contestar el teléfono en medio de la noche para hacer frente a una crisis. Tampoco son agradables las interacciones entre un inquilino y el propietario si hay problemas.

Si pudiera estar en una situación en la que pudiera contratar a una empresa de gestión para que se ocupe de la propiedad, lo consideraría, pero para que eso sea una buena movida financiera, necesitaría encontrar un buen negocio en una propiedad.

Al menos, tiene sentido diversificarse en bienes raíces comprando un REIT, y ya luego hacerlo con las inversiones personales. Podrías llegar a sentir que tus inversiones personales estuvieran muy diversificadas en el momento.

Si estuvieras en una etapa diferente de la vida, (depende de cada caso) podrías disfrutar de la experiencia y el desafío de tomar una propiedad de alquiler, pero no es una buena opción en muchos de los casos.
¿Quién sería un buen propietario?

Si analizamos, podemos observar que algunas personas están personalmente predispuestas a ser más propensas a manejar – y disfrutar de la administración de – una propiedad de alquiler, mientras que otras no están tan predispuestas. Es aquí en donde hay algunos rasgos que un buen propietario de una propiedad de alquiler puede encontrar deseable. Cuantas más características tengan, más agradable y lucrativo será ser propietario de una propiedad en alquiler.

Puedes llegar a disfrutar de pequeños proyectos de mejoras para el hogar. ¿Te agrada hacer cosas como instalar alfombras, pintar paredes, arreglar abolladuras y abolladuras menores en los gabinetes, hacer tareas menores de plomería, instalar y reparar paneles de yeso, etc.? Algunas personas realmente disfrutan de estas tareas, particularmente cuando lo hacen recompensan su sudor con más ingresos por alquiler y un mayor valor de la propiedad. Otras personas no disfrutan mucho de las tareas de mejoramiento del hogar, lo que hará que esta parte del trabajo se convierta en una pesada y dolorosa carga.

Si tienes tiempo libre. Tú seráa responsable de cosas como los inodoros de reserva en medio de la noche, inundaciones en el sótano, y así sucesivamente en otra casa además de la propia, donde los inquilinos te ven como un propietario que estará arreglando tales problemas. ¿Estás preparado para todo eso? Si tienes una agenda apretada, puede ser muy difícil. Incluso si contratas a una compañía de administración, ser propietario de una propiedad de alquiler seguirá consumiendo al menos un poco de tu tiempo libre. Si eliges ir sin uno, puedes consumir mucho tiempo.

No te importa lidiar ocasionalmente con situaciones difíciles con la gente. Ser el propietario a veces significa tratar con inquilinos con demandas y expectativas excesivamente infladas. También puede significar tratar con inquilinos que no pagan el alquiler. Esos tipos de interacciones pueden ser realmente difíciles y, si se manejan mal, pueden convertirse en problemas cada vez peores. ¿Estás dispuesto a enfrentarte ocasionalmente a este tipo de dificultades?

Si tienes importantes activos líquidos para invertir ahora mismo. Por lo general, es una mala idea pedir un préstamo para comprar una propiedad de alquiler debido al riesgo financiero que conlleva en su vida. Si no tienes los medios financieros para pagar en efectivo por una propiedad de alquiler – o no tienes un negocio establecido que pueda manejar esto a través de un préstamo comercial – no deberías estar en el negocio de alquiler de propiedades todavía.

Invertir en una propiedad de alquiler no absorberá la mayor parte de tu patrimonio neto. Se trata de concentrar el riesgo y poner todos los recursos financieros en una sola canasta, lo que nunca es una buena idea. Si vas a tener la mayor parte de tu patrimonio neto inmovilizado en una propiedad de alquiler, es posible que desees reconsiderar tus planes.

Reflexiones finales

Para algunas personas, ser el propietario de una propiedad de alquiler puede ser una brillante movida financiera personal. Si ya están en buena forma financiera, tienen algo de tiempo libre en sus manos, y no les importa manejar las emergencias de mantenimiento de la casa, una persona que pone en algún tiempo paciente para encontrar la propiedad correcta para alquilar puede hacer un beneficio muy agradable en una propiedad de alquiler.

Sin embargo, no todos están en ese grupo de personas. A algunas otras personas puede que no les guste la interacción entre el inquilino y el propietario desde el punto de vista del propietario. Otros pueden no estar en una posición financiera para tomar una propiedad de alquiler todavía. Otros podrían no sentirse seguros en su mercado inmobiliario local.

No hay problema. Si esas cosas te describen, todavía puedes diversificarte en bienes raíces invirtiendo en un REIT con algunos de tus fondos de inversión.

Lo importante es recordar que invertir en propiedades en alquiler es definitivamente una de las muchas opciones que hay sobre la mesa, y es una buena opción para algunas personas. Toma en consideración tu propio estado financiero, tus fortalezas personales y rus intereses y decide si la propiedad de una propiedad en alquiler es la mejor opción para ti.

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