Invertir en propiedades para alquilar

¿Vale la pena comprar una propiedad para luego alquilar?

¿Quién no tiene el sueño de vivir de sus ingresos, sin tener que trabajar duro? Invertir en bienes raíces es una manera de alcanzar este sueño. Aquí explicaremos si vale la pena comprar una propiedad para alquiler y cómo encontrar las mejores oportunidades.

Las principales metas al comprar una casa o apartamento para generar ingresos son:

  • Asegurar una fuente de ingresos estable
  • Encontrar un alto potencial de rentabilidad

Siempre que el apartamento permita estos dos objetivos, valdrá la pena comprar la propiedad para alquilarla y mantenerla como una fuente de ingresos. Sin embargo, a menudo el objetivo no es sólo crear la fuente de ingresos, sino también hacer la venta a largo plazo. En este caso, debemos evaluar un tercer punto:

La propiedad debe tener potencial para que crezca su valor.

Ahora evaluemos cada uno de estos puntos

FUENTE DE INGRESOS ESTABLES

Uno de los mayores errores que cometen las personas al adquirir bienes raíces para invertir es elegir propiedades que son difíciles de alquilar. No tiene sentido ser propietario de un ático de muy alto nivel que no se puede alquilar, o de una lujosa casa de playa que sólo se alquila durante 2 meses al año.

Para que su inversión valga la pena tendrá que encontrar un lugar con altas posibilidades de alquiler.

Es interesante notar que los apartamentos y casas más grandes y de alto nivel en general son más difíciles de ser rentadas. Por lo tanto, a menudo pueden ser peores inversiones que la compra de varios apartamentos populares.

En general, trata de invertir en apartamentos en áreas urbanas de alta demanda. Por ejemplo, apartamentos cerca de universidades, cerca de atracciones turísticas o de centros comerciales.

Si planeas invertir en casas de playa o de campo, recuerda que la temporada alta no dura para siempre. Priorizar las ubicaciones más urbanizadas que posibiliten el alquilar la casa también en temporada baja. Existen dos excelentes maneras de beneficiarse de la temporada baja con su propiedad de playa que hemos tratado antes.

Para propiedades comerciales, hay que preferir habitaciones y tiendas en edificios bien ubicados y cerca de puntos de interés. Las propiedades más lejanas tienden a perder demanda en períodos de mayores dificultades económicas.

ALTO POTENCIAL DE RENTABILIDAD

Ahora que has seleccionado un apartamento o una casa que es fácil de alquilar, es el momento de evaluar la rentabilidad.

El primer paso es estimar cuánto se te pagará por mes en alquileres.

Si planeas alquilar por Airbnb, este sitio estima los ingresos mensuales que tu propiedad tendrá.

Para los alquileres mensuales, la recomendación es mirar el promedio de los apartamentos con el mismo número de habitaciones y la misma ubicación, buenos lugares para hacer este análisis son los sitios ZAP Real Estate y Fifth Floor.

El siguiente paso es descontar el Impuesto sobre la Renta y otros gastos que tendrás con la propiedad. El impuesto sobre la renta sigue la tabla del Servicio de Ingresos Federales y puede alcanzar fácilmente el 27,5% de todos tus alquileres.

Otros gastos incluyen IPTU, cuentas de agua y electricidad, impuestos de condominio y mantenimiento del sitio.

Recuerda que en el alquiler mensual, muchas veces el inquilino paga todos los gastos, fuera del mantenimiento estructural. No obstante, vale la pena mencionar que en el alquiler mensual, la propiedad puede permanecer desocupada durante varios meses hasta que haya un inquilino.

Analizando todos los cálculos, el ingreso neto mensual debería estar idealmente cerca del 1% del valor que pagaste por la propiedad. Esta es la rentabilidad media que se obtiene en los Fondos de Inversión Inmobiliaria. Si la propiedad no ofrece esta rentabilidad, vale más invertir en un fondo.

Alquilar por temporada vs. Alquilar por mensualidad

Calcula cuál de las dos modalidades de alquiler es la más rentable para tu apartamento.

POTENCIAL DE RECUPERACIÓN

Ahora hablemos de la valoración con una alerta. Cuidado con la trampa de apreciación permanente o la estrategia de inversión con esperanzas a futuro ¿Qué es esto?

Se trata de comprar un apartamento listo o en la planta con la esperanza de que se apreciará durante cierto período de tiempo para luego revenderse con un beneficio. Esta es la única estrategia de inversión inmobiliaria que la mayoría de la gente conoce en el mercado.

¡PRECAUCIÓN! Este tipo de inversiones es de las más arriesgadas cuando se trata de bienes raíces, porque estás 100% a merced del mercado para ganar dinero. Si el mercado está en alza, se gana, pero si está estancado… se pierde. Es decir, casi no tienes control sobre tu negocio.

Para tener control y no depender totalmente, sugerimos que se consideres la apreciación como una opción más viable. Da un paso atrás y mira tu compra como un todo.

propiedad para alquilar

Asegúrate de no entrar en un pozo, es mucho más manejable que esperar a que el mercado entre en un ciclo alcista. Aconsejamos seguir los 5 pilares de un excelente negocio inmobiliario:

1) UBICACIÓN ADECUADA

El acceso a servicios públicos y privados, como escuelas, tiendas, parques, atracciones locales, restaurantes, centros de negocios, debería ser fácil.
Lo más importante es que el nivel de construcción del apartamento o casa que va a comprar esté línea con el del área circundante.

Las regiones en las que se están llevando a cabo nuevos proyectos de infraestructura son interesantes y ofrecen un buen potencial de beneficios a medio y largo plazo. Ejemplos de ello serían la apertura de nuevas carreteras, complejos turísticos, centros comerciales, grandes escuelas y universidades, etc.

Una vez más, es importante tratar de leer la “vocación” de la región y comprar o construir apartamentos de acuerdo con las características de aquellos que van a habitar el entorno de este lugar.

2) POR DEBAJO DEL VALOR MEDIO

Siendo objetivos, lo que quieres aquí es adquirir “la peor propiedad en el mejor lugar del barrio”. Explicando mejor, buscas una opción de apartamento o casa que esté por debajo de los precios de la región.

Muchas veces esta propiedad estará en malas condiciones, necesitará renovación o algún tipo de transformación. Sin embargo, por estar bien ubicado en el barrio, tiene un alto potencial de apreciación. Sólo hay que aplicar técnicas apropiadas, como home staging u otras ideas que compartiremos.

3) CONSTRUCCIÓN SÓLIDA

Las propiedades que duran más tiempo, con menos mantenimiento y dolores de cabeza, no se deprecian tan rápidamente. Una menor depreciación causa un menor impacto del tiempo en el valor de venta del apartamento. Los edificios de mala calidad colapsan la apreciación que el apartamento podría tener a lo largo de los años.

4) CONDICIÓN FINANCIERA INTELIGENTE

Aquí hablamos principalmente de la condición de pago en la compra. ¿Pero qué tiene que ver esto con la valoración del apartamento?

Si planeas comprar un apartamento en una región llena de nuevos condominios, con cientos de personas financiándolo, el riesgo de incumplimiento en el acto aumenta. A medio plazo, si la economía va en la dirección equivocada, te verás compitiendo con docenas o incluso cientos de propietarios de “cercas”. La valoración cae en picada.

Se aplica la lógica individualmente. Si tienes problemas financieros y tienes problemas para pagar un apartamento que has financiado, olvídate de la valoración de mercado. Tendrás que perder rentabilidad para vender rápido y así deshacerte del problema.

Por otro lado, si comprad en el momento en que hay este defecto en el mercado, tendrás una gran oportunidad de apreciación. Muchas personas están dispuestas a vender con descuento para deshacerse de una deuda.

5) SEGURIDAD JURÍDICA

El punto clave aquí es tratar con documentación estrictamente legalizada. Inmuebles con escritura pública debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.

Dicho esto, para quienes están dispuestos a arriesgar y tienen el conocimiento o el asesoramiento adecuado, la compra de bienes raíces con problemas de documentación tiene un excelente potencial de apreciación.

Es una clase de valoración activa. Es decir, se valora la propiedad al regularizar la documentación que se ha transferido. Compre un problema barato, arregle y venda con beneficios.
Ideas de inversión altamente rentables

Ahora entendemos cómo evaluar si la compra de una propiedad en alquiler vale la pena o no. Así que es hora de tratar con una triste verdad del mercado inmobiliario: la gran mayoría de las casas, apartamentos y habitaciones que buscas no te ofrecerán ganancias y valoraciones tan buenas.

Será necesario buscar en varios lugares para encontrar un precio bajo, en región de alta demanda, que tenga potencial de apreciación.

No obstante, existen algunas técnicas que facilitan la búsqueda de propiedades altamente rentables. Aquí colocamos dos de estas técnicas:

1 – Alquiler de habitaciones en casas grandes

El consejo aquí es buscar casas grandes (5 habitaciones o más) que no se han vendido o alquilado durante algún tiempo y que se encuentran en buenas zonas residenciales. Generalmente la demanda de estas casas es baja, por lo que el precio por metro cuadrado es bastante bajo.

Podrás alquilar habitaciones en esta casa, utilizando el modo república (alquiler mensual) o el albergue (alquiler diario a través de Airbnb).

Este tipo de alquiler presenta una alta rentabilidad, superando fácilmente el 1% del valor de la vivienda por mes. Además, estas casas están infravaloradas por la baja demanda. Así, en el momento en que su propiedad comienza a mostrar una alta rentabilidad, se vuelve atractiva para otros inversores. El resultado es la valoración de la propiedad.

2 – Renovación de apartamentos antiguos para rentar por Airbnb

Es muy común en las grandes ciudades tener apartamentos antiguos en regiones de excelente ubicación. Estos apartamentos son una gran oportunidad para el inversor.

El precio se considerará mucho más. Con una renovación específica y las técnicas para renta adecuadas, podrás crear un lugar muy atractivo en Airbnb.

Alquilar una propiedad de Airbnb te traerá beneficios mucho mayores que el alquiler mensual, ya que se trata de un apartamento específicamente preparado y fotografiado para este tipo de alquileres, en una región realmente atractiva para los viajeros.

Ahora que ya sabes cuándo comprar una propiedad para alquilar, valdrá la pena. Si has decidido comprar, o si ya has comprado y tienes dudas sobre la mejor manera de generar ingresos con tu casa o apartamento, revisa la comparación: Airbnb o alquiler mensual, ¿cuál será mejor?

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